Meglio prevedere una clausola contrattuale che ci salvaguardi dai debiti condominiali pregressi
L’obbligazione propter rem, obbliga il condomino al pagamento delle spese anche se queste siano state deliberate precedentemente al suo nuovo subentro
«Chi subentra nei diritti di un condomino, è obbligato solidarmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente» lo dispone l’art. 63, comma 2 delle disposizioni attuative del Codice civile.
La norma si riferisce alle spese di manutenzione straordinaria e di conservazione, per quelle ordinarie, invece, è facile calcolare le quote dovute in relazione alla data della vendita.
Si dice che l’art. 63 citato, qualifichi una obbligazione propter rem, connessa al diritto di proprietà del singolo condòmino su una parte condominiale di edificio. Ciò significa che il conoòmino subentrato, è obbligato, per il semplice fatto di essere titolare di una quota, in comproprietà di parti comuni.
L’obbligazione propter rem, obbliga il condomino al pagamento delle spese anche se queste siano state deliberate precedentemente al suo nuovo subentro. A conferma dell’art. 63, anche la Suprema Corte si è espressa con le sentenze 4467 dell’88, 4393 del 97 e la 6323 del 2003 che recita:«Le obbligazioni dei condomini di concorrere nelle spese per la conservazione delle parti comuni, si considerano obbligazioni propter rem, perché nascono come conseguenza della contitolarità del diritto sulle cose, sugli impianti e sui servizi comuni e accessori ai piani o alle porzioni di piano in proprietà esclusiva. Pertanto, queste obbligazioni seguono il diritto e si trasferiscono per effetto delle sua trasmissione».
In questo caso, non c’entra affatto la decisione dell’assemblea condominiale preventiva. L’obbligo di pagare le spese da parte del nuovo condomino relative le spese di conservazione, è imposto perché “atto di gestione concretamente compiuto”.
Il principio è che ogni condomino è tenuto a fare fronte alle spese per la conservazione delle parti comuni in quanto titolare di un diritto reale che segue il bene.
E’ un vero e proprio dovere: «Nel caso di un edificio condominiale, al contributo delle spese di conservazione, è tenuto il condominio al momento in cui si rende necessario eseguire i lavori di conservazione» (Cass., cit.).
Chi compra, per esempio, una casa e quindi subentra in un condominio, risponde in solido con il venditore inadempiente per tutti i debiti pregressi. L’amministratore può pretendere il pagamento del dovuto o al nuovo condomino o al vecchio proprietario. Non può pretenderlo dal solo condomino. In ogni caso, il condomino, qualora decida di onorare i debiti, avrà facoltà di rivalersi, a sua volta, sul venditore.
E’ sempre consigliabile, però, quando si decide di comprare una casa, aggiungere, nel contratto preliminare, un clausola cautelativa che preservi chi compra dalla insolvenze condominiali pregresse del venditore: «La parte venditrice garantisce il regolare assolvimento delle spese condominiali sino alla data della consegna effettiva dell’immobile e si obbliga a tenere indenne la parte acquirente, senza limiti di tempo e di importo, da ogni eventuale pendenza esistente a tale data anche se richiesta successivamente, con l’obbligo di addivenire al relativo conguaglio; nel contempo, la parte venditrice si riconosce obbligata a pagare, ai sensi dell’art. 1988 del codice civile alla parte acquirente, in via irrevocabile ed incondizionata, a sua semplice richiesta scritta e documentata, le somme che la medesima dovesse eventualmente corrispondere per il sopraindicato titolo».
