INFO N° 1
LOCAZIONI: COMMENTO ART. 65 DECRETO LEGGE
Gentile collega,
come anticipato nella precedente mail, oltre ad aggiornarvi sulla situazione degli uffici giudiziari e sugli interventi economici a nostra favore da parte della Cassa Forense e del Governo, cercheremo, grazie al contributo di tutti voi, di approfondire gli articoli del decreto legge.
Il primo contributo ci è stato offerto dai colleghi, Bellucci, Tortorella, Flecchia e Ceci.
Ringraziandoli per il lavoro svolto ed in attesa di ricevere un vostro commento ovvero un vostro contributo, Vi inviamo i più sinceri saluti.
Con l’impegno di sempre
ROBERTO NICODEMI E GIORGIA CELLETTI
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LOCAZIONI: COMMENTO ART. 65 DECRETO LEGGE
Il Governo ha recentemente emanato diversi provvedimenti non ultimo il DL 18/2020 del 17.03.2020, finalizzati – per quanto possibile al contenimento della diffusione del Coronavirus (COVID-19), nonché alla mitigazione delle conseguenze economiche che detta Pandemia sta comportando.
Come noto si tratta soprattutto di misure restrittive delle libertà personali, della libera circolazione, di riunione, nonché la chiusura coattiva della quasi totalità delle attività commerciali.
In un simile scenario si ritiene utile fornire alcuni chiarimenti per meglio comprendere il possibile impatto che l’emergenza sanitaria in corso potrebbe avere sui contratti di locazione uso commerciale.
Cosa ha previsto il Governo per i contratti di locazione ad uso diverso?
Al fine di contenere gli effetti negativi derivanti dalle misure di prevenzione e contenimento connesse all’emergenza COVID-19 il Governo all’art 65 di detto DL, ha previsto a favore dei soggetti esercenti attività d’impresa un credito d’imposta nella misura del 60 per cento dell’ammontare del canone di locazione, relativo al mese di marzo 2020, di immobili rientranti nella categoria catastale C/1 (negozi e botteghe).
Si tratta d’interventi che, seppur importanti, non consentono al conduttore una utilità economica immediata. Cos’altro possono fare le parti contraenti?
Nella totale assenza di precedenti giurisprudenziali, la risposta a tale quesito deve necessariamente tenere conto delle specifiche clausole contrattuali ovvero dei principi fondamentali del nostro ordinamento. È indubbio infatti che la situazione determinata dall’emergenza sanitaria di questi giorni abbia comportato un importante cambiamento se non addirittura uno squilibrio delle condizioni economiche che – in una situazione di normalità – dovrebbero governare l’andamento del rapporto locatizio.
Se però nei contratti più strutturati (i.e. locazione finanziaria, franchising, locazione d’azienda ecc.) simili circostanze vengono di solito disciplinate se non addirittura coperte da specifiche garanzie assicurative, molto di rado ciò avviene nell’ambito delle più comuni e diffuse locazioni commerciali.
Quale è lo scenario possibile per le locazioni commerciali?
Fermo restando la possibilità per il conduttore di recedere dal contratto per gravi motivi occorre evidenziare come tale decisione non può che rappresentare l’estrema ratio comportando per entrambe le parti contrattuali un’indubbia perdita/sconfitta economica.
In momenti di difficoltà come questo appare, infatti, più profittevole – sia per il locatore che per il conduttore – rivolgersi a Professionisti del settore affinché gli stessi valutino con le parti la soluzione più conveniente.
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Specificato quanto sopra, si ritiene comunque opportuno delineare la cornice normativa dei casi de quibus.
L’art. 1218 ed il bilanciamento con gli artt. 1175 e 1375 c.c. .
In via generica, la legge prevede i criteri di distribuzione del rischio del mancato raggiungimento del risultato utile per il creditore attraverso gli artt. 1176 e 1218 c.c., sebbene sia il caso di rimarcare con decisione che punto fermo è rappresentato dal fatto che il debitore non può rispondere per un fatto che sia ascrivibile ai terzi, alla forza maggiore o al caso fortuito, cioè eventi imprevisti ed imprevedibili.
Difatti, l’art. 1218, norma cardine del nostro ordinamento in tema di responsabilità contrattuale, è imperniata sulla prova afferente alla non imputabilità al debitore della causa che importa l’impossibilità sopravvenuta della prestazione. Detto precetto deve tuttavia essere necessariamente interpretato conformemente al dettato di cui agli artt. 1175 e 1375 c.c., secondo cui i contraenti debbono comportarsi secondo regole di correttezza e buona fede nell’esecuzione del rapporto.
In altre parole, qualora l’obbligato avesse in buona fede cooperato per l’adempimento della prestazione, ma tra la sua condotta e la mancata realizzazione del risultato previsto dai soggetti del rapporto obbligatorio s’inserisca una serie causale del tutto autonoma – costituita da caso fortuito o forza maggiore – e vi sia dunque impossibilità per il debitore di prevedere tali eventi (o, comunque, di poterle validamente contrastare), quest’ultimo sarà liberato dalla prestazione.
E’ appena il caso di rilevare che, tra le esimenti invocabili per la citata impossibilità sopravvenuta della prestazione sussiste indubbiamente il cd “factum principis”, ovvero un atto della pubblica autorità (emanato cioè da organi dotati di potere normativo che si impongono sull’autonomia privata) che renda impossibile la prestazione a prescindere dalla volontà del debitore.
In sintesi: il debitore non è tenuto alla prestazione nei limiti di quanto si possa dal medesimo pretendere, alla stregua dei richiamati canoni di correttezza e buona fede, specialmente se il suo inadempimento sia conseguenza dei provvedimenti adottati dalla pubblica autorità per far arginare la diffusione di un virus.
Focus sulle locazioni commerciali:
L’art. 1256: impossibilità sopravvenuta della prestazione definitiva o temporanea
Ai sensi dell’art. 1256 qualora sopraggiungano fattori che rendano impossibile per il debitore far fronte alla prestazione e che non siano ad esso in alcun modo imputabili, ne conseguirà senza alcun dubbio un effetto estintivo del rapporto contrattuale.
E’ opportuno tuttavia rilevare che l’impossibilità sopravvenuta può essere non solo definitiva, ma anche solo temporanea, come d’altronde tutti gli imprenditori coinvolti nel crollo economico conseguente alla diffusione del Coronavirus COVID-19 auspicano.
Concentrandoci sui contratti conclusi per condurre in locazione dei locali adibiti ad uso commerciale, come sopra accennato, all’ipotesi di definitiva impossibilità sopravvenuta della prestazione per l’adempimento della prestazione che sia totalmente slegata da fatto colposo dell’obbligato, il codice civile ne fa discendere l’estinzione del relativo negozio giuridico.
In ipotesi di temporanea impossibilità sopravvenuta della prestazione, il codice civile si limita a sottolineare che il vincolo obbligatorio permane fintanto che il creditore abbia interesse a conseguire la prestazione, con ciò onerando il debitore ad adempiere la propria prestazione ed esonerandolo per il solo ritardo.
Dunque, il debitore sarà tenuto ad eseguire la prestazione quando e se la causa dell’impossibilità dovesse cessare, indipendentemente da un suo diverso interesse economico che, eventualmente, potrebbe far valere sotto il diverso profilo della sua eccessiva onerosità.
L’art. 1467: eccessiva onerosità sopravvenuta della prestazione
Ai sensi dell’art. 1467 c.c., nei contratti ad esecuzione continuata o periodica, ovvero differita, se la prestazione di una delle parti è divenuta eccessivamente onerosa per il verificarsi di eventi straordinari e imprevedibili ma è ancora possibile, la parte che deve eseguire tale prestazione può domandare la risoluzione del contratto, ovvero chiedere la riduzione della prestazione.
Il concetto di “eccessiva onerosità” non è definito dal legislatore ma, secondo la giurisprudenza e la dottrina, va valutato nei limiti in cui imponga all’obbligato un sacrificio economico che eccede la normale alea del contratto, da valutarsi caso per caso, eventualmente comparando il valore delle prestazioni al momento in cui sono sorte ed a quello in cui devono essere eseguite.
Nella speranza di aver offerto un contributo teso a chiarire quali potrebbero essere i possibili scenari che si potrebbero generare nello stato di dichiarata emergenza sanitaria, vera e propria Pandemia, ed in attesa di possibili nuovi Decreti Legge che potrebbero modificare e /o incrementare le decisioni assunte con il DL 18/2020 inviamo cordiali saluti.
Avv. Fabrizio Bellucci
Avv. Francesco Tortorella
Dott. Patrizio Ceci
Avv. Marco Flecchia
