A cosa si va incontro quando dobbiamo comprare o VENDERE un appartamento

Il labirinto nel quale stiamo per cacciarci è ancora sconosciuto. Da dove cominciare? E’ assolutamente necessario sapere alcune cose fondamentali quando ci rivolgiamo agli intermediari del settore Quando viene il momento di cercare casa nuova, ci troviamo di fronte ad una serie di difficoltà che mai avremmo immaginato. Sì, certo, la cosa che ci viene in mente, la prima cosa è: «quanto ci costerà?».La casa dei nostri sogni, grande, comoda, pareti coloratissime, tendaggi, poltrone, armadi a muro e tutte quelle piccole stravaganze che caratterizzeranno la “nostra” casa. E’ un momento della vita nel quale, l’insieme delle sensazioni e dei bisogni, per poter portare a buon fine la faccenda, si confondono tra loro: speranza, aspettativa, progetto, preoccupazione, mutuo, ecc.Ma il labirinto nel quale stiamo per cacciarci è ancora sconosciuto. Da dove cominciare? Dai vicini di casa, chiedere se sanno in giro di case in vendita. Girare per strada e guardare gli annunci adesivi delle agenzie immobiliari? Spulciare i giornali specializzati che raccolgono annunci in tal senso? Recarsi da una agenzia immobiliare che si occupa di intermediazione e che cercherà, per noi, la tanto bramata casa?Tranne casi fortunatissimi, una specie di terno al lotto, qualcuno la trova subito, ma di solito l’acquisto richiede tempo e fatica. In media, dal momento che si inizia a cercare, devono passare circa sei mesi ed il risultato raggiunto soddisfa le nostre aspettative solo dell’80%.“Ingresso, salone, tre camere, doppi servizi, cucina abitabile” è l’annuncio tipo che troveremo sulle riviste specializzate come “Panoramiccima occasione” oppure “tripla esposizione balconatissimo piano nobile”, “cantina, box auto” ecc. Ecco, siamo penetrati piano piano, in un mondo che non immaginavamo fosse tanto ripetitivo e cinico. Gli interessi dei soggetti interessati nella compravendita sono cospicui, contrapposti e numerosi. Chi vende, è ovvio, cerca di vendere al massimo prezzo, chi compra tenta di spendere il meno possibile. Col passare dei mesi, l’agenda degli appuntamenti si arricchisce di indirizzi, numeri di telefono, appunti a margine: bello, brutto, caro, piano basso, traffico intenso, piccolo, buio, costoso.Il 50% di quanti vogliono comprare e vendere la propria casa, cercano la trattativa privata per risparmiare i costi della mediazione. Il tentativo è regolato dall’art. 1337 del codice civile, le trattative e la formazione del contratto devono svolgersi secondo buona fede e correttezza, la cui mancanza costituisce valido motivo di recesso con addebito della responsabilità a chi ha violato i principi. In questo caso, non avendo chi per noi farà le dovute ricerche, dobbiamo preoccuparci di fare le verifiche necessarie, per esempio la regolare iscrizione al catasto, (la visura catastale costa 1,29 euro a pagina, per i certificati catastali 10,33 euro di bollo e 10,33 euro di diritto fisso, la voltura catastale costa 25,82 euro più il bollo); chi è e quanti sono i proprietari, perché dobbiamo sapere che la compravendita si può fare se firmano tutti i proprietari; la libertà da vincoli ipotecari, da vincoli di usufrutto, servitù, confische, pignoramenti, (l’ispezione ipotecaria sui registri immobiliari costa 2,58 euro per ciasun nominativo, 1,03 euro per ogni formalità contenuta nell’elenco, 2,58 euro per ogni formalità stampata o visionata); problemi di condono edilizio se l’immobile è stato costruito dopo il 1° settembre 1967 il venditore è obbligato a specificare, nel rogito, gli estremi dei permessi ottenuti per edificare. Gli immobili abusivi non condonati non possono essere oggetto di compravendita; controllare l’esistenza di irregolarità rispetto ai piani regolatori regionali; dobbiamo chiedere all’amministratore dell’immobile una dichiarazione scritta con la quale dichiari tutte le spese condominiali ingenti già deliberate in assemblea o da deliberare. Il documento che può garantire ambedue le parti contrattuali è la proposta irrevocabile di acquisto usando la modulistica in possesso delle camere di commercio senza versare caparre né penitenziali né confirmatorie. In questo modo, il venditore ha la certezza di avere a che fare con una persona affidabile, di parte sua, l’acquirente si dà tempo per fare le verifiche legali, fiscali e tecniche che riguardano l’immobile senza la paura che, nel frattempo, possa perdere l’occasione di acquisto. In ogni caso, non diamo anticipi superiori del 10-20% del valore totale dell’immobile. Se abbiamo raggiunto un accordo con il venditore, cioè abbiamo deciso che quella sarà la casa del nostro futuro, se passerà ancora tempo per il rogito, possiamo sempre concludere un compromesso o un preliminare di compravendita che annoveri il prezzo, le modalità di pagamento, confini e pertinenze dell’immobile e la data del rogito. Davanti ad un notaio, l’atto diventa pubblico e questo ci tutelerà nei riguardi di un venditore disonesto che tenti di ottenere più anticipi da più persone. Se abbiamo registrato per primi l’atto saremo tutelati anche da eventuali confische o pignoramenti accesi dopo la registrazione.Avviliti da ricerche che non approdano a nulla, sconfortati dal fatto che dietro annunci di presunti “privati” scopriamo che si nasconde un’agenzia, ossessionati dalle chiamate delle signorine segretarie immobiliari che parlano come annunciatrici della Rinascente, capiamo che è venuta l’ora di rivolgerci ed affidare l’incarico, proprio ad un’agenzia di mediazione. E’ il primo momento di arresa vera e propria. In questa fase, le speranze cominciano a diventare sempre più fievoli mentre la spesa cresce per l’aggiunta della percentuale da pagare all’agente.E’ assolutamente necessario sapere alcune cose fondamentali quando ci rivolgiamo agli intermediari del settore. Il loro intervento, fa lievitare il prezzo della casa che acquisteremo, del 2 – 4% più il 20% di Iva sulla provvigione. Al venditore, l’agente chiede un percentuale sul prezzo della vendita che varia dal 2 al 6%. In ogni caso, dobbiamo sapere che questa percentuale varia a seconda dei servizi che chiediamo. La percentuale all’agente sono tenuti a pagarla sia il venditore che acquirente in quanto egli è tenuto a fare gli interessi di ambedue le parti contrattuali. Se comprassimo casa in Francia ed in Spagna, invece, come acquirenti non pagheremmo alcuna provvigione, questa è a carico del solo venditore dell’immobile. Dobbiamo sapere che, quando incarichiamo una agenzia immobiliare di cercare la casa dei nostri sogni siamo tenuti a pagarle la mediazione. Per il solo fatto che il venditore sottoscrive il mandato all’agente di trovare per lui un acquirente, mandato che può essere anche in esclusiva cioè dove non è possibile contattare altre agenzie, obbliga noi compratori che entriamo in contatto con loro, a pagare la percentuale.Se mettiamo in vendita il nostro immobile e lo affidiamo nelle mani di una agenzia immobiliare, saremo noi a decidere quanto vogliamo ricavarci in termini di prezzo, i modo ed i tempi. Tutti questi accordi, comunque, vincolano la compravendita. Ma soprattutto dobbiamo sapere che dal momento della firma del mandato, non possiamo prendere accordi con eventuali acquirenti o vendere la casa prescindendo dall’agenzia. Siamo, cioè, obbligati a rispettare gli impegni presi con il mandato.Questa percentuale viene corrisposta solo in caso di conclusione della vendita. Ci possiamo rifiutare di corrisponderla in caso di gravi inadempienze da parte dell’agente. Se non si raggiunge un accordo sul quantum della provvigione, c’è la possibilità di ricorrere alle Camere di commercio. Saranno loro a stabilire la commissione giusta in base al tipo di mediazione offerta e secondo gli usi e consuetudini che variano da provincia a provincia.In primo luogo, dobbiamo accertarci:a) del profilo professionale dell’agente, se è iscritto al Ruolo provinciale dei mediatori della Camera di commercio; b) se è assicurato contro i rischi professionali ed è iscritto ad una associazione di categoria e ne adotta il codice deontologico, le principali sono la Fimaa e la Fiaip;c) tesserino di riconoscimento personale; d) numero di iscrizione alla Camera di commercio.L’agente immobiliare è tenuto a fornirci tutta la documentazione inerente le caratteristiche dell’immobile come planimetrie catastali, visure ipotecarie, estratti di conti condominiali; informarci dell’esistenza di vincoli o limitazioni al godimento del bene, la necessità di lavori condominiali in atto o da deliberare. Per questi motivi, l’acquirente riceve un servizio che lo garantisce da cattive sorprese.Dobbiamo stare attenti a che tutta la modulistica che l’agenzia immobiliare ci sottoporrà, sia conforme ai protocolli dettati dalla camere di commercio e questo al fine di evitare clausole contrarie alla legge specialmente di carattere vessatorio. Pretendere che ogni documento che sottoscriveremo con l’agenzia sia in duplice copia e ricordarci soprattutto di leggerlo attentamente.Se, da compratori, l’agenzia ci proporrà di sottoscrivere un documento in cui ci impegniamo ad acquistare un immobile entro una determinata data, questa non è certo una proposta conveniente perché unilaterale: garantirebbe il solo venditore il quale potrebbe rifiutarsi di concludere la vendita in qualsiasi momento. Non tutti gli agenti, però, sono deontologicamente corretti. Spesso abbiamo a che fare con professionisti che non sono certo un esempio di onestà. In questi casi abbiamo la possibilità di rivolgerci al Tribunale o allo Sportello di conciliazione che garantisce tempi meno lunghi di risoluzione, in questa ultima ipotesi, l’unica condizione è che almeno uno dei litiganti sia una impresa. Questo tentativo potrà portare ad un nuovo contratto che permetta il prosieguo del rapporto commerciale. Nel caso ci accorgessimo che l’esercizio di mediazione sia addirittura abusivo, scorretto oppure illegittimo, possiamo rivolgerci alla Commissione ruoli della camera di commercio, organismo atto ad esaminare i ricorsi di irregolarità, erogare sanzioni disciplinari e segnalando la cosa alla polizia giudiziaria cioè Carabinieri, Guardia di finanza, Polizia giudiziaria e Polizia municipale. La Commissione ruoli della camera di commercio, può arrivare a decidere la radiazione o la sospensione dell’agente per un massimo di sei mesi. Tra le più comuni violazioni degli agenti si annovera la negligenza nella compilazione dei formulari che vengono sottoposti al cliente dove vengano omesse le clausole sospensive o risolutive; incasso indebito delle caparra, l’indicazione di un proprietario per il compromesso che risulta essere lo stesso mediatore o un suo parente; previsioni di penali eccessive; caparre intestate o incassate dal mediatore; l’irrevocabilità della proposta per un periodo di tempo troppo lungo; una esclusiva non corrispondente alle prestazioni; la mancata informativa sulle caratteristiche dell’immobile cioè la conformità alle norme edilizie ed urbanistiche; l’omissione dell’esistenza di ipoteche.Il lavoro di mediazione ci farà risparmiare un sacco di fatica. In pratica abbiamo delegato l’agente a trovarci quanto desideriamo risparmiando un sacco di tempo. In più, quando si tratta di grossi network, possiamo essere inseriti in una banca dati nazionale dove si raccolgono migliaia di annunci e di proposte ed amplificare di molto la possibilità di trovare quello che fa al caso nostro.Data la grande proliferazione di intermediari, di agenzie ed agenti improvvisati che approfittano della “bolla” speculativa immobiliare allettati dalla prospettiva di facili e cospicui guadagni, è importante valutarne le professionalità.In Italia si contano circa 60 mila agenti immobiliari suddivisi in network, in franchising, in marchi propri e singole agenzie.