Mentre il mercato immobiliare nazionale è fortemente frenato dalla crisi economica, chi ha un alloggio di proprietà nel Bel Paese e non lo abita, magari perché residente all’estero, potrebbe avere, col tempo, “amare” sorprese pecuniarie. Insomma, locare un alloggio non è più un affare da tenere in considerazione per incrementare, pur se lontano dalla Patria, le entrate familiari. Pur con i contratti d’affitto a “libero” mercato, di cui alla Legge 431/1998, i Connazionali oltre confine, che intendessero locare un loro alloggio nella Penisola, non godrebbero di nessun’agevolazione fiscale. Alta l’Imposta Municipale Unica (IMU), non indifferente l’imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF) e sempre meno prevedibili gli importi per le spese di manutenzione straordinarie tutte a carico della proprietà. Del resto, essere in regola col fisco italiano non è così agevole per chi vive lontano dalla burocrazia nazionale. Dato che i conteggi non hanno frontiera, preferiamo esporre le nostre riflessioni tramite semplici, quanto efficaci, considerazioni economiche. Indipendentemente dal canone di locazione stabilito, un appartamento affittato può rendere sino al 30%( anche se al lordo d’imposta) del suo valore di mercato. Quest’ultimo è correlato allo stato di conservazione, dai suoi accessori e dalla zona dove lo stesso è ubicato. Un esame delle differenti realtà locative della Penisola conforta la nostra tesi. A Roma, in periferia, un appartamento può valere anche Euro 18 al metro quadrato. A Napoli, si passa ad Euro 15. A Genova Euro 11 ed a Milano Euro 21 ( media periferia). Come a scrivere che, dal 2000 ad oggi, la rendita locativa, al netto d’imposta, non ha superato mai il 23% del valore reale immobiliare; senza che il valore intrinseco si sia adeguato. Sempre che, nel frattempo, non sia necessario intervenire pecuniariamente per impreviste spese straordinarie. Se si considera, poi, che da noi ci sono almeno trentamila famiglie con sfratto esecutivo in corso ( solo il 17% per morosità), è facile comprendere che chi ha un alloggio nel Paese è più orientato a disfarsene, vendendolo. Oltre la crisi, anche la figura dell’inquilino si è andata a ridimensionare. Alla fine del 2011, solo il 18% degli italiani abitava in un alloggio in locazione. Deducendo, quindi, che ben l’82% del patrimonio immobiliare italiano risulta di proprietà. Essere “condomini” è una delle realtà più solide della penisola, anche se questa qualifica ha mantenuto alto il livello di costo e basso l’utile di guadagno per chi loca. Ancora per maggior chiarezza: un appartamento di mq. 70, con ogni comfort (Cat. A/3 o A/2) e con non più di vent’anni di vita si affitta ad Euro 8.400 l’anno. Se non ci sono interventi straordinari ( sempre più costosi), l’utile netto resta pari ad Euro 5.400 ( circa il 60% della cifra pattuita). Neppure gli adeguamenti ISTAT consentono, nel tempo, più vantaggiose previsioni. Da noi, per chi è ancora in “grana”, il reale vantaggio, anche psicologicamente scrivendo, è l’acquisto per uso personale dell’alloggio. Solo in questo caso, che interessa solo marginalmente chi vive oltre frontiera, l’investimento presenta ancora una sua validità. In tutti gli altri casi, è meglio aspettare. E’ un consiglio che conviene tener ben presente da parte di chi intendesse investire in mattoni nel Bel Paese.
Giorgio Brignola
