Per capire fino in fondo e presentare nel dettaglio il nuovo “Piano Casa” è utile esaminare prima alcuni dati oggettivi: più del 53% delle imprese edili laziali reputa il dettato della vigente legge regionale 21/2009, inutile e inattuabile. In alcun modo ha inciso in termini di crescita economica della nostra regione. Del resto il settore delle costruzioni riveste da sempre un ruolo strategico e punto di forza dell’economia nazionale , di quella laziale e romana. Tutti gli economisti individuano questo settore come volano per la ripresa. Investire in edilizia, infatti, vuol dire creare un circolo virtuoso. Per fare un esempio un milione di euro investito in edilizia attiva un giro d’affari di 1,79 milioni di euro e che ogni miliardo consente di creare complessivamente 23 mila posti di lavoro.
Per questo la nuova legge riscriverà le regole fissate dalla precedente giunta. Offriremo nuove opportunità, certi che queste innovazioni daranno nuovo impulso all’intero comparto. E’ previsto il riuso del patrimonio edilizio esistente per evitare così ulteriore consumo di territorio ( punto forza della vecchia politica della sinistra) che attraverso l’uso indiscriminato dell’accordo di programma ha deregolamentato la pianificazione urbanistica.
La vecchia stesura aveva creato tante aspettative fra i cittadini ma anche tra la piccola e media impresa, ma con le limitazioni poste dalla vecchia amministrazione regionale di fatto si era rivelata inutilizzabile. Prova di ciò è rappresentata dall’esiguo numero di interventi nei comuni del Lazio. Basti citare il Comune di Roma che ha registrato solo poche decine di domande da un anno dall’entrata in vigore della legge.
Insomma, la legge 21 /09 “Misure straordinarie per il settore edilizio ed interventi per l’edilizia residenziale sociale” approvata dalla precedente legislatura, si è discostata dall’originario accordo intervenuto tra il Governo e le Regioni (intesa Stato-Regioni). Certamente non si sono sapute cogliere le opportunità che l’accordo stesso aveva introdotto con particolare attenzione alla possibilità di favorire il rilancio occupazionale e lo sviluppo economico attraverso interventi volti al sostegno dell’edilizia con una legge che introduce misure straordinarie a validità temporale.
I punti di criticità rilevati nel testo della legge hanno reso necessario intervenire principalmente sulla:
1. limitazioni degli interventi di ampliamento dell’edilizia esistente nelle zone agricole ai soli imprenditori agricoli;
2. l’ esclusione delle zone omogenee A anche là dove le stesse non individuano tessuti urbani storici da tutelare;
Occorre segnalare tra l’altro, che la legge attualmente vigente limita gli interventi ai soli edifici residenziali di modesta volumetria escludendo tutti quelli ad altri usi con l’eccezione di quelli ad uso produttivo, limitandone l’ampliamento al 10% dell’esistente.
L’art. 4 nella citata legge prevede la possibile sostituzione edilizia attraverso la demolizione e ricostruzione degli edifici con un premio di cubatura pari al 35% della volumetria o superficie esistente.
All’art. 5 è previsto il possibile recupero di volumi accessori degli edifici esistenti sempre entro il limite del 20% mentre per il coltivatore diretto il recupero di tali
parti ai fini abitativi, è stato ammesso senza limitazione volumetriche o di superficie, scelta che ha creato perplessità.
Tutta la parte della legge che attiene all’ampliamento degli edifici o del recupero delle parti accessorie, ha trovato delle forti limitazioni proprio nell’aver collegato, ad esempio, gli interventi alla obbligatorietà dell’adeguamento sismico dell’intero fabbricato, là dove l’intervento strutturale è invece regolamentato de legge nazionale che antepone la verifica tecnica dell’edificio esistente alla scelta progettuale di miglioramento o adeguamento sismico ( D.M. 14.01.08). Insomma per apportare un ampliamento della edificio bisognerà comunque rispettare la legge nazionale che regolamenta gli interventi in zone sismiche.
L’imposizione all’adeguamento dell’intero edificio alla normativa antisismica, peraltro estremamente oneroso, ha reso pressoché impossibile usufruire delle agevolazioni previste dalla legge, tenuto conto della modesta volumetria che si poteva incrementare.
Così come l’ampliamento del 10% delle strutture produttive e l’esclusione degli edifici a destinazione terziaria è risultata estremamente condizionante.
La legge prevede inoltre, agli artt.7 ed 8, possibili interventi con valenza urbanistica, attraverso l’approvazione di programmi integrati di ripristino ambientale e riqualificazione urbana.
Questi ultimi interventi le cui progettazioni sono peraltro incentivate dalla Regione (art. 9) hanno l’obiettivo di recuperare ambiti particolarmente degradati sia sotto il profilo ambientale che urbano, di per se auspicabili.
Il punto debole è rappresentato dalla limitata premialità assegnata dalla legge, che di fatto, anche in questo caso, vanifica le concrete possibilità di intervento che essa solo enuncia.
Altro punto fortemente critico è costituito dal recepimento della legge 244/2007 sull’housing sociale (art. 18) con particolare riferimento alla quantificazione delle aree da destinare a tale funzione.
Il limite quantitativo elevato al 50% dell’area fondiaria edificabile nel caso di nuove previsioni urbanistiche ha generato una sostanziale impossibilità di recepimento di tali quantificazioni da parte dei comuni in quanto fortemente restrittive del diritto edificatorio e delle attese dei cittadini, determinando il disinteresse degli enti pubblici e degli operatori privati.
Da ultima, ma non meno importante è stata l’introduzione di alcune modifiche alla vigente legge regionale n. 36/87 in materia di snellimento delle procedure urbanistiche.
La modifica dell’art. 1 e l’introduzione di un successivo articolo 1bis, di fatto invece di razionalizzare e semplificare ha, per certi versi, creato dubbi interpretativi e difficoltà operative riscontrate in molti comuni.
La Presidente della Regione Lazio Renata Polverini insieme all’Assessore all’Urbanistica Luciano Ciocchetti e a tutta la giunta sono fieri di presentare il nuovo “Piano Casa”, che non cambierà soltanto d’abito ma sarà una vera e propria rivoluzione normativa. Le parole d’ordine sono: semplificazione, rilancio dell’edilizia, riqualificazione del patrimonio immobiliare esistente, riqualificazione delle periferie e meno consumo del terreno libero.
1. Semplificare ulteriormente le procedure con l’utilizzo della DIA; e si procederà con il permesso di costruire, per gli interventi più rilevanti, accelerando l’iter amministrativo attraverso conferenza servizi per raccogliere in un solo giorno tutti i pareri.
2. Estendere la possibilità di intervento di ampliamento anche a tutti gli edifici ubicati in zona agricola consentendo così di ampliare, al massimo, di soli 62 metri quadrati una casa senza incidere sul patrimonio ambientale, ma contribuendo fattivamente alla conservazione del patrimoni edilizio. Questo contrasterà l’abbandono.
3. Escludere gli interventi sugli edifici situati in zone vincolate, salvo che gli stessi non risultino coerenti e compatibili con gli strumenti di tutela con l’ottenimento del nulla osta dell’ente preposto alla tutela.
4. Estendere gli interventi alle zone A ma escludendo dalle stesse l’applicazione della presente legge di modifica negli insediamenti urbani storici come individuati dal PTPR. Garantendo così la piena tutela e la preservazione di tutte quelle aree di valore storico.
5. Estendere gli interventi a tutti gli edifici a destinazione non residenziale dismessi favorendo la loro sostituzione attraverso la demolizione e ricostruzione con cambio di destinazione d’uso verso il residenziale destinandone il 30% all’housing sociale.
6. Estendere gli interventi di ampliamento del 20% anche agli edifici di dimensioni maggiori ai 1000 metri cubi ma comunque entro un massimo di 200 metri cubi.
7. Possibilità di sostituzione di interi condomini in stato di degrado favorita con il 60% della volumetria esistente a condizione che venga mantenuta almeno il precedente numero di abitazione in capo agli attuali proprietari.
8. Per favorire l’adeguamento sismico degli edifici esistenti la legge di modifica prevede un incentivo fino al 35% della volumetria esistente.
9. Semplificare e incentivare la formazione di programmi integrati tesi al riordino delle periferie e alla riqualificazione ambientale con particolare riguardo al litorale marino per restituire la fascia costiera alla naturale fruibilità attraverso premi di cubatura fino al raddoppio di quella esistente da edificare in altro sito.
10. La sostituzione edilizia attraverso la demolizione e ricostruzione consentirà il rinnovo del patrimonio edilizio esistente con architettura bio sostenibile con il contenimento dei consumi energetici, materiali eco compatibili di nuova generazione evitando inoltre il consumo di ulteriore territorio.
La rivoluzione normativa del nuovo testo di modifica del piano casa voluto dalla giunta Polverini contribuirà, con le misure straordinarie introdotte, concretamente al rilancio dell’economia facendo leva sul settore edilizio. La concretezza e l’attuabilità della nuova legge finalmente colmerà le aspettative dei cittadini di questa Regione.
